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Révision du loyer en cours de bail (logement du secteur privé)
Le propriétaire (ou de l’agence immobilière) d’un logement loué avec un bail d’habitation peut augmenter le loyer en cours de bail dans 2 cas. D’une part, lorsque le bail contient une clause indiquant qu’il peut réviser le loyer 1 fois par an ( révision annuelle ). Si le bail ne contient pas une telle clause, le montant du loyer doit rester le même durant tout le bail. D’autre part, lorsque le propriétaire fait des travaux d’amélioration à ses frais dans le logement ( majoration exceptionnelle ).
Location immobilière : loyer
Le propriétaire (ou l’agence immobilière) d’un logement mis en location avec un bail d’habitation, peut réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit.
La date de l’IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Il peut s’agir de la date de fin annuelle du bail ou d’une autre date convenue entre le propriétaire et le locataire.
Si la date de l’IRL à prendre en compte n’est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l’ Insee au moment de la signature du bail.
Montant actuel du loyer mensuel
IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l’ Insee au moment de la signature du bail)
IRL du même trimestre de l’année précédente.
- Calculer la révision de son loyer
L’indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour calculer la révision du loyer. L’augmentation annuelle du loyer est plafonnée par l’évolution sur un an de l’IRL.
Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l’agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :
Le calcul consiste à faire l’opération suivante :
Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l’année précédente.
Pour faire ce calcul, vous pouvez utiliser le simulateur suivant :
La révision annuelle de loyer peut être faite durant l’année qui suit la date de révision du loyer.
La révision de loyer ne s’applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande.
Lorsque le délai d’un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.
- Contester le montant d’une révision de loyer en cours de bail
En cas d’erreur de calcul, le locataire peut contester l’augmentation fixée par son propriétaire.
La démarche compte 3 étapes :
1. Mise en demeure
Il est conseillé d’adresser au propriétaire (ou de l’agence immobilière) un courrier recommandé avec accusé de réception.
Vous pouvez utiliser ce modèle de document :
2. Conciliation
En cas de refus (ou d’absence de réponse) de la part du propriétaire (ou de l’agence immobilière), il est possible d’engager une conciliation avec l’aide de la commission départementale de conciliation (CDC) ou d’un conciliateur de justice. Lorsque le montant du litige est inférieur ou égal à 5 000 € , cette conciliation est obligatoire pour pouvoir ensuite éventuellement saisir le juge.
La CDC doit être saisie par lettre recommandée avec accusé de réception.
Cette lettre doit être adressée à la CDC du département où est situé le logement concerné.
3. Saisir le juge
En cas de litige sur une révision annuelle de loyer, le locataire ou le propriétaire (ou l’agence immobilière) a 1 an pour saisir le juge des contentieux de la protection à partir de la date de révision du loyer.
Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail en cas de travaux d’amélioration effectués aux frais du propriétaire.
Le propriétaire et son locataire conviennent alors ensemble de la majoration de loyer consécutive à ces travaux :
Soit par une clause présente dans le contrat de location
Soit par avenant intégré au contrat de location en cours de bail
La majoration de loyer est applicable après l’achèvement des travaux.
Mais ces règles ne s’appliquent pas :
En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 et que le logement est classé F ou G après les travaux (classe indiquée sur le DPE ) .
En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024 et que le logement est classé F ou G après les travaux (classe indiquée sur le DPE ).
- Révision annuelle des loyers
Source : Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) - Interdiction de location et gel des loyers des passoires énergétiques
Source : Ministère chargé de l’environnement - Comment réviser le montant du loyer
Source : Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)
- Contester le montant d’une révision de loyer en cours de bail
Modèle de document
- Calculer la révision de son loyer
Simulateur
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 17-1
Révision annuelle et majoration exceptionnelle - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 7-1
Augmentation non rétroactive - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 23-1
Majoration exceptionnelle