Démarches d'urbanisme : Urbanisme : construire et rénover

Vous avez un projet d'urbanisme ? Que vous soyez particulier, professionnel·le ou une entreprise, les services mutualisés de Bordeaux métropole vous accompagnent dans vos démarches. Un permis de construire ou de déclaration préalable, des procédures dématérialisées sont disponibles directement en ligne, 24h/24, 7 jours/7.

Publié le – Mis à jour le

Avant de débuter toute construction ou modification d’un bien immobilier, il est important de vérifier le Plan Local d’Urbanisme (PLU) en vigueur dans votre commune. Le PLU détermine les règles d’occupation du sol et les orientations en matière d’aménagement. Si votre projet nécessite une intervention spécifique, il est recommandé de contacter le service d’urbanisme de Bordeaux Métropole pour obtenir des informations personnalisées.

Quelle(s) démarche(s) pour mon projet ?

Pour les travaux de moindre importance, comme les petites extensions ou les aménagements intérieurs, une déclaration préalable de travaux est souvent requise. Pour des projets plus conséquents, comme la construction d’une maison individuelle, un permis de construire est généralement exigé. Ces démarches impliquent la constitution d’un dossier comprenant des plans, des formulaires administratifs et parfois des pièces complémentaires.

Les différents conseils ci-dessous permettent de mieux comprendre les règles d’urbanisme et de mieux identifier votre projet.

  1. Je consulte le règlement d’urbanisme : Les règles diffèrent selon la zone où se situe votre projet sur la commune. Elles sont définies dans le Plan Local d’Urbanisme de Bordeaux Métropole (PLU 3.1)
  2. Le Cadastre :  Il vous est possible d’obtenir des informations sur votre parcelle cadastrale depuis le site : https://www.cadastre.gouv.fr/
  3. Le certificat d’urbanisme : il est possible de demander un certificat d’urbanisme pour obtenir des informations sur le terrain faisant l’objet de travaux.

En fonction de la nature de mon projet, j’obtiens une autorisation d’urbanisme.
La délivrance d’une autorisation d’urbanisme permet à la commune de vérifier la conformité des travaux par rapport aux règles d’urbanisme. Selon l’importance des travaux, il faut déposer un permis (Permis de construire, Permis d’aménager…) ou une déclaration préalable de travaux.

Les différentes demandes d’Autorisation d’Occupation du Sol (AOS)

  • Demande préalable (DP) ou Permis de construire (PC)
  • Transfert de permis de construire ou de permis d’aménager
  • Permis de démolir
  • Permis d’aménagement permet de contrôler les aménagements affectant l’utilisation du sol d’un terrain (exemple : impact environnemental).

Guichet unique en ligne

Bordeaux Métropole propose un guichet unique en ligne pour les usagers disponible 24h/7j, facilitant ainsi la centralisation des démarches. Une plateforme en ligne dédiée aux démarches fournit les informations nécessaires et les formulaires téléchargeables.

  1. Je me connecte au portail de dépôt numérique et je créais un compte
  2. Je saisis en ligne le Cerfa correspondant à ma demande
  3. Je dépose les pièces composant mon dossier
  4. Je valide mon dépôt pour recevoir un récépissé indiquant le délai d’instruction.
  5. Je suis de l’état d’avancement de l’instruction de votre dossier.

Je dépose mon dossier

Attention, le dépôt d’un dossier papier en mairie reste possible. Mais contrairement au dépôt en ligne, il ne permet pas de disposer d’un suivi en temps réel de l’état d’avancement de l’instruction de votre dossier.

Une fois votre dossier validé, arrive l’étape tant attendue de la réalisation !

La durée de validité d’un permis de construire est de 3 ans. Ce délai peut être prorogé 2 fois pour une durée d’1 an.

Pour vous permettre de réaliser les travaux dans les meilleures conditions, voici quelques règles à suivre :

  • Affichage légale : Dès qu’une autorisation d’urbanisme ou une décision de non-opposition vous est accordée, vous avez l’obligation d’afficher cette autorisation sur votre terrain. Cet affichage doit être visible depuis la rue pendant deux mois consécutifs minimum et doit être maintenu pendant toute la durée des travaux.
  • Pour permettre à vous et/ou aux différents corps de métier d’intervenir (benne, camion, échafaudage, etc.), il est nécessaire d’effectuer une demande de permission ou d’autorisation de voirie, de permis de stationnement, ou d’autorisation d’entreprendre des travaux et de la renvoyer, une fois complétée, à : espaces-publics@mairie-begles.fr
  • Respecter les horaires, à savoir les jours ouvrables : Correspond à tous les jours de la semaine, à l’exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l’entreprise de 8h00 à 20h00 (ou de 7h30 à 19h30). Des dérogations par arrêté préfectoral ou municipal peuvent cependant être délivrées concernant les horaires des travaux, mais aussi les plages horaires d’utilisation de certains engins particulièrement bruyants.
  • Prévenir vos voisins : plus qu’un geste de courtoisie, c’est aussi une manière de se protéger contre une plainte éventuelle. Pour informer vos voisins, le meilleur moyen est de leur adresser un courrier. Votre lettre devra contenir des informations essentielles telles que le type de travaux et leur durée.

Bon à savoir

Le délai d’instruction est de 1 mois pour les déclarations préalables. Le délai de droit commun d’un permis de construire est de 2 mois pour les maisons individuelles, et de 3 mois pour tout autre permis (collectifs, entreprises…). Ces différents délais peuvent être plus long, si le projet se situe dans le périmètre des Bâtiments de France.

Dans les 15 jours qui suivent le dépôt du dossier et durant toute l’instruction, un avis de dépôt de demande de permis de construire précisant les caractéristiques essentielles de votre projet est affiché en mairie.

La durée de validité d’un permis de construire est de 3 ans. Ce délai peut être prorogé 2 fois pour une durée d’1 an.

Il vous est possible de consulter un dossier de permis de construire, sauf pendant sa période d’instruction, car à ce stade, il ne constitue qu’un document préparatoire, non communicable et non consultable :

  • Pour les dossiers déposés avant le 1er janvier 2022, la consultation s’effectue en mairie sur rendez-vous,
  • Pour les dossiers déposés après le 1er janvier 2022, la consultation s’effectue en ligne via le guichet unique

Permanences en mairie

Vous avez des questions, votre projet nécessite un accompagnement spécifique, vous pouvez prendre rendez-vous en mairie avec un·e instructeur·trice.

La prise de rendez-vous se fait uniquement par téléphone au 05 56 49 88 37

Procédure d’expropriation

L’expropriation est une procédure qui permet à une personne publique de contraindre un particulier ou une personne morale à céder son bien immobilier, moyennant le paiement d’une indemnité. Pour pouvoir recourir à l’expropriation, la personne publique doit respecter une procédure qui se déroule en 2 temps : une phase administrative et une phase judiciaire.

    L’expropriation est le plus souvent réalisée pour le compte d’une personne publique (État, collectivités territoriales…).

    L’expropriation contribue notamment à la réalisation d’ouvrages publics (équipements sociaux, réseaux d’assainissement…) et d’aménagements urbains.

    L’expropriation doit suivre une procédure qui se déroule en 2 temps :

    • Une 1re phase administrative préparatoire au cours de laquelle la personne publique doit démontrer l’utilité publique de son projet

    • Une 2e phase judiciaire servant à garantir le transfert de propriété à la personne publique et le paiement d’une indemnité à la personne expropriée

    À savoir

    entre la décision de lancer une procédure d’expropriation et la réalisation du transfert de propriété, il peut se passer un temps très variable (de moins d’1 an à plusieurs années).

    Les biens pouvant être expropriés sont ceux qui appartiennent à des personnes privées (particuliers) ou morales (sociétés, par exemple).

    Ils concernent les propriétés (maisons, terrains…), et les droits d’usage qui les accompagnent (usufruit, servitude …).

    L’expropriation peut porter sur la totalité du bien ou sur une partie de celui-ci.

    L’expropriation ne peut intervenir que si elle présente une utilité publique.

    Les juges considèrent que cette condition est remplie dès lors que les 3 conditions suivantes sont réunies :

    • Le projet est réellement justifié

    • Le projet ne peut pas être évité (le recours à l’expropriation n’est en effet possible qu’après la mise en place de toutes les autres solutions, comme l’acquisition amiable, le droit de préemption)

    • L’atteinte à la propriété de la personne expropriée n’est pas disproportionnée par rapport à l’objectif poursuivi

    L’expropriation est généralement considérée comme étant d’utilité publique lorsqu’elle concerne les opérations suivantes :

    • Création de lotissements communaux

    • Création d’espaces verts

    • Création d’établissements d’enseignement ou hospitaliers

    • Amélioration de la voirie

    La phase administrative se déroule en 2 temps :

    • Une phase d’enquête publique destinée à informer le public

    • Puis, une phase d’enquête parcellaire permettant d’identifier le propriétaire concerné et lui permettre de savoir avec exactitude dans quelle mesure son bien sera concerné par l’expropriation

    Ces enquêtes durent au minimum 15 jours calendaires chacune.

    Ouverture de l’enquête publique

    L’enquête publique est fondée sur un dossier transmis par la personne publique au préfet. Ce dossier comprend des éléments pour informer le public. Il s’agit des éléments suivants :

    • Notice explicative du projet

    • Plan de situation du projet

    • Périmètre délimitant les biens à exproprier et estimation sommaire des acquisitions à réaliser

    Une fois la transmission de ce dossier, le préfet prend un arrêté qui ouvre l’enquête publique.

    L’enquête est conduite par un commissaire-enquêteur désigné par le président du tribunal administratif.

    L’ouverture de l’enquête est mentionnée dans les journaux locaux diffusés dans le département et fait l’objet d’un affichage en mairie où le projet doit avoir lieu.

    Elle indique les heures et le lieu où le public peut prendre connaissance du dossier et formuler des observations sur un registre ouvert à cet effet.

    Où s’adresser ?

     Mairie 

    Prononcé de l’acte déclarant l’utilité publique (DUP)

    Au vu des résultats de l’enquête du commissaire-enquêteur, si l’utilité publique du projet est identifiée, le préfet prononce une déclaration d’utilité publique (DUP).

    Cet acte doit être affiché dans la mairie concernée par le projet. Le jour de l’affichage sert de point de départ aux intéressés pour contester la DUP et engager un recours devant le tribunal administratif (TA).

    Ouverture de l’enquête parcellaire

    L’enquête parcellaire est fondée sur un dossier transmis par la personne publique au préfet. Ce dossier comprend notamment un plan précis des parcelles à exproprier.

    Une fois la transmission de ce dossier, le préfet prend un arrêté qui ouvre l’enquête parcellaire.

    L’enquête est conduite par un commissaire-enquêteur désigné par le préfet.

    La personne publique doit informer personnellement le propriétaire du bien de l’ouverture de cette enquête par lettre recommandée avec accusé de réception.

    Prise d’un arrêté de cessibilité

    Au vu des résultats de l’enquête du commissaire-enquêteur, le préfet peut déclarer cessible les parcelles en prenant un arrêté de cessibilité.

    L’arrêté est publié au recueil départemental des actes administratifs et notifié au propriétaire du bien par lettre recommandée avec accusé de réception.

    Ce recueil est notamment consultable en mairie ou sur son site internet.

    Où s’adresser ?

     Mairie 

    Transfert de propriété

    Une fois que le projet d’expropriation a été déclaré d’utilité publique et que l’arrêté de cessibilité a été notifié au propriétaire du bien, le transfert de propriété peut avoir lieu.

    Ce transfert de propriété peut se faire par accord amiable entre la personne publique et la personne expropriée. En l’absence d’accord, la personne publique peut saisir le juge de l’expropriation qui prononce une ordonnance d’expropriation.

    Cette ordonnance est notifiée à l’exproprié par lettre recommandée avec avis de réception.

    L’ordonnance d’expropriation a pour effet de transférer juridiquement la propriété du bien et les droits réels immobiliers (usufruit, servitude…) de l’exproprié à la personne publique.

    À ce stade, l’exproprié ne peut donc plus vendre, ni faire de donation, ni constituer d’hypothèque sur le bien.

    Le bail signé par un locataire occupant prend également fin.

    En revanche, tant qu’il n’a pas été indemnisé par la personne publique, l’exproprié conserve la jouissance du bien. Ainsi, par exemple, si le bien était loué, le locataire doit verser non pas un loyer, mais une indemnité d’occupation à l’exproprié jusqu’à son départ.

    Offre d’indemnisation

    La personne publique doit proposer une offre d’indemnisation à l’exproprié. Cette offre doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte du commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).

    À partir de la réception de ce courrier, l’exproprié a 1 mois pour faire connaître à la personne publique, par lettre recommandée avec avis de réception son acceptation ou le montant détaillé de sa demande.

    Dès l’arrêté de cessibilité, l’exproprié peut également mettre en demeure l’expropriant de lui adresser une offre d’indemnisation. Sans réponse dans le délai d’un mois, il peut saisir le juge de l’expropriation.

    En l’absence d’accord amiable, le juge de l’expropriation doit être saisi par l’une ou l’autre des parties pour qu’il fixe une indemnité.

    À noter

    la personne publique doit également proposer une indemnisation au locataire occupant et lui proposer une solution de relogement, au moins 6 mois avant son départ.

    Nature de l’indemnisation

    L’indemnité doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

    Cette indemnité comprend une indemnité principale qui correspond à la valeur du bien exproprié à la date de la décision de 1re instance.

    L’indemnité principale permet à l’ancien propriétaire d’acquérir un bien équivalent à celui qu’il possédait.

    Les éléments matériels du bien sont en revanche arrêtés à la date de l’ordonnance d’expropriation, ce qui exclut la prise en compte d’améliorations de toutes sortes depuis l’ordonnance. Il s’agit par exemple de l’installation d’une clôture, d’un garage, de plantations.

    D’autres indemnités accessoires peuvent être versées, par exemple en cas d’expropriation partielle du bien si la partie restante n’est pas utilisable dans des conditions normales pour son propriétaire.

    La personne publique a 1 mois après le paiement des indemnités dues à l’exproprié pour prendre possession du bien. Passé ce délai, l’expulsion des occupants peut avoir lieu.

Expropriation

    Procédure d’expropriation

    L’expropriation est une procédure qui permet à une personne publique de contraindre un particulier ou une personne morale à céder son bien immobilier, moyennant le paiement d’une indemnité. Pour pouvoir recourir à l’expropriation, la personne publique doit respecter une procédure qui se déroule en 2 temps : une phase administrative et une phase judiciaire.

      L’expropriation est le plus souvent réalisée pour le compte d’une personne publique (État, collectivités territoriales…).

      L’expropriation contribue notamment à la réalisation d’ouvrages publics (équipements sociaux, réseaux d’assainissement…) et d’aménagements urbains.

      L’expropriation doit suivre une procédure qui se déroule en 2 temps :

      • Une 1re phase administrative préparatoire au cours de laquelle la personne publique doit démontrer l’utilité publique de son projet

      • Une 2e phase judiciaire servant à garantir le transfert de propriété à la personne publique et le paiement d’une indemnité à la personne expropriée

      À savoir

      entre la décision de lancer une procédure d’expropriation et la réalisation du transfert de propriété, il peut se passer un temps très variable (de moins d’1 an à plusieurs années).

      Les biens pouvant être expropriés sont ceux qui appartiennent à des personnes privées (particuliers) ou morales (sociétés, par exemple).

      Ils concernent les propriétés (maisons, terrains…), et les droits d’usage qui les accompagnent (usufruit, servitude …).

      L’expropriation peut porter sur la totalité du bien ou sur une partie de celui-ci.

      L’expropriation ne peut intervenir que si elle présente une utilité publique.

      Les juges considèrent que cette condition est remplie dès lors que les 3 conditions suivantes sont réunies :

      • Le projet est réellement justifié

      • Le projet ne peut pas être évité (le recours à l’expropriation n’est en effet possible qu’après la mise en place de toutes les autres solutions, comme l’acquisition amiable, le droit de préemption)

      • L’atteinte à la propriété de la personne expropriée n’est pas disproportionnée par rapport à l’objectif poursuivi

      L’expropriation est généralement considérée comme étant d’utilité publique lorsqu’elle concerne les opérations suivantes :

      • Création de lotissements communaux

      • Création d’espaces verts

      • Création d’établissements d’enseignement ou hospitaliers

      • Amélioration de la voirie

      La phase administrative se déroule en 2 temps :

      • Une phase d’enquête publique destinée à informer le public

      • Puis, une phase d’enquête parcellaire permettant d’identifier le propriétaire concerné et lui permettre de savoir avec exactitude dans quelle mesure son bien sera concerné par l’expropriation

      Ces enquêtes durent au minimum 15 jours calendaires chacune.

      Ouverture de l’enquête publique

      L’enquête publique est fondée sur un dossier transmis par la personne publique au préfet. Ce dossier comprend des éléments pour informer le public. Il s’agit des éléments suivants :

      • Notice explicative du projet

      • Plan de situation du projet

      • Périmètre délimitant les biens à exproprier et estimation sommaire des acquisitions à réaliser

      Une fois la transmission de ce dossier, le préfet prend un arrêté qui ouvre l’enquête publique.

      L’enquête est conduite par un commissaire-enquêteur désigné par le président du tribunal administratif.

      L’ouverture de l’enquête est mentionnée dans les journaux locaux diffusés dans le département et fait l’objet d’un affichage en mairie où le projet doit avoir lieu.

      Elle indique les heures et le lieu où le public peut prendre connaissance du dossier et formuler des observations sur un registre ouvert à cet effet.

      Où s’adresser ?

       Mairie 

      Prononcé de l’acte déclarant l’utilité publique (DUP)

      Au vu des résultats de l’enquête du commissaire-enquêteur, si l’utilité publique du projet est identifiée, le préfet prononce une déclaration d’utilité publique (DUP).

      Cet acte doit être affiché dans la mairie concernée par le projet. Le jour de l’affichage sert de point de départ aux intéressés pour contester la DUP et engager un recours devant le tribunal administratif (TA).

      Ouverture de l’enquête parcellaire

      L’enquête parcellaire est fondée sur un dossier transmis par la personne publique au préfet. Ce dossier comprend notamment un plan précis des parcelles à exproprier.

      Une fois la transmission de ce dossier, le préfet prend un arrêté qui ouvre l’enquête parcellaire.

      L’enquête est conduite par un commissaire-enquêteur désigné par le préfet.

      La personne publique doit informer personnellement le propriétaire du bien de l’ouverture de cette enquête par lettre recommandée avec accusé de réception.

      Prise d’un arrêté de cessibilité

      Au vu des résultats de l’enquête du commissaire-enquêteur, le préfet peut déclarer cessible les parcelles en prenant un arrêté de cessibilité.

      L’arrêté est publié au recueil départemental des actes administratifs et notifié au propriétaire du bien par lettre recommandée avec accusé de réception.

      Ce recueil est notamment consultable en mairie ou sur son site internet.

      Où s’adresser ?

       Mairie 

      Transfert de propriété

      Une fois que le projet d’expropriation a été déclaré d’utilité publique et que l’arrêté de cessibilité a été notifié au propriétaire du bien, le transfert de propriété peut avoir lieu.

      Ce transfert de propriété peut se faire par accord amiable entre la personne publique et la personne expropriée. En l’absence d’accord, la personne publique peut saisir le juge de l’expropriation qui prononce une ordonnance d’expropriation.

      Cette ordonnance est notifiée à l’exproprié par lettre recommandée avec avis de réception.

      L’ordonnance d’expropriation a pour effet de transférer juridiquement la propriété du bien et les droits réels immobiliers (usufruit, servitude…) de l’exproprié à la personne publique.

      À ce stade, l’exproprié ne peut donc plus vendre, ni faire de donation, ni constituer d’hypothèque sur le bien.

      Le bail signé par un locataire occupant prend également fin.

      En revanche, tant qu’il n’a pas été indemnisé par la personne publique, l’exproprié conserve la jouissance du bien. Ainsi, par exemple, si le bien était loué, le locataire doit verser non pas un loyer, mais une indemnité d’occupation à l’exproprié jusqu’à son départ.

      Offre d’indemnisation

      La personne publique doit proposer une offre d’indemnisation à l’exproprié. Cette offre doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte du commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).

      À partir de la réception de ce courrier, l’exproprié a 1 mois pour faire connaître à la personne publique, par lettre recommandée avec avis de réception son acceptation ou le montant détaillé de sa demande.

      Dès l’arrêté de cessibilité, l’exproprié peut également mettre en demeure l’expropriant de lui adresser une offre d’indemnisation. Sans réponse dans le délai d’un mois, il peut saisir le juge de l’expropriation.

      En l’absence d’accord amiable, le juge de l’expropriation doit être saisi par l’une ou l’autre des parties pour qu’il fixe une indemnité.

      À noter

      la personne publique doit également proposer une indemnisation au locataire occupant et lui proposer une solution de relogement, au moins 6 mois avant son départ.

      Nature de l’indemnisation

      L’indemnité doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

      Cette indemnité comprend une indemnité principale qui correspond à la valeur du bien exproprié à la date de la décision de 1re instance.

      L’indemnité principale permet à l’ancien propriétaire d’acquérir un bien équivalent à celui qu’il possédait.

      Les éléments matériels du bien sont en revanche arrêtés à la date de l’ordonnance d’expropriation, ce qui exclut la prise en compte d’améliorations de toutes sortes depuis l’ordonnance. Il s’agit par exemple de l’installation d’une clôture, d’un garage, de plantations.

      D’autres indemnités accessoires peuvent être versées, par exemple en cas d’expropriation partielle du bien si la partie restante n’est pas utilisable dans des conditions normales pour son propriétaire.

      La personne publique a 1 mois après le paiement des indemnités dues à l’exproprié pour prendre possession du bien. Passé ce délai, l’expulsion des occupants peut avoir lieu.

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