Démarches d'urbanisme : Urbanisme : construire et rénover

Vous avez un projet d'urbanisme ? Que vous soyez particulier, professionnel·le ou une entreprise, les services mutualisés de Bordeaux métropole vous accompagnent dans vos démarches. Un permis de construire ou de déclaration préalable, des procédures dématérialisées sont disponibles directement en ligne, 24h/24, 7 jours/7.

Publié le 04/08/2023 – Mis à jour le 05/09/2024

Avant de débuter toute construction ou modification d’un bien immobilier, il est important de vérifier le Plan Local d’Urbanisme (PLU) en vigueur dans votre commune. Le PLU détermine les règles d’occupation du sol et les orientations en matière d’aménagement. Si votre projet nécessite une intervention spécifique, il est recommandé de contacter le service d’urbanisme de Bordeaux Métropole pour obtenir des informations personnalisées.

Quelle(s) démarche(s) pour mon projet ?

Pour les travaux de moindre importance, comme les petites extensions ou les aménagements intérieurs, une déclaration préalable de travaux est souvent requise. Pour des projets plus conséquents, comme la construction d’une maison individuelle, un permis de construire est généralement exigé. Ces démarches impliquent la constitution d’un dossier comprenant des plans, des formulaires administratifs et parfois des pièces complémentaires.

Les différents conseils ci-dessous permettent de mieux comprendre les règles d’urbanisme et de mieux identifier votre projet.

Je consulte le règlement d’urbanisme : Les règles diffèrent selon la zone où se situe votre projet sur la commune. Elles sont définies dans le Plan Local d’Urbanisme de Bordeaux Métropole (PLU 3.1)
Le Cadastre : Il vous est possible d’obtenir des informations sur votre parcelle cadastrale depuis le site : https://www.cadastre.gouv.fr/
Le certificat d’urbanisme : il est possible de demander un certificat d’urbanisme pour obtenir des informations sur le terrain faisant l’objet de travaux.

En fonction de la nature de mon projet, j’obtiens une autorisation d’urbanisme.
La délivrance d’une autorisation d’urbanisme permet à la commune de vérifier la conformité des travaux par rapport aux règles d’urbanisme. Selon l’importance des travaux, il faut déposer un permis (Permis de construire, Permis d’aménager…) ou une déclaration préalable de travaux.

Les différentes demandes d’Autorisation d’Occupation du Sol (AOS)

Demande préalable (DP) ou Permis de construire (PC)
Transfert de permis de construire ou de permis d’aménager
Permis de démolir
Permis d’aménagement permet de contrôler les aménagements affectant l’utilisation du sol d’un terrain (exemple : impact environnemental).

Guichet unique en ligne

Bordeaux Métropole propose un guichet unique en ligne pour les usagers disponible 24h/7j, facilitant ainsi la centralisation des démarches. Une plateforme en ligne dédiée aux démarches fournit les informations nécessaires et les formulaires téléchargeables.

Je me connecte au portail de dépôt numérique et je créais un compte
Je saisis en ligne le Cerfa correspondant à ma demande
Je dépose les pièces composant mon dossier
Je valide mon dépôt pour recevoir un récépissé indiquant le délai d’instruction.
Je suis de l’état d’avancement de l’instruction de votre dossier.

Je dépose mon dossier

Attention, le dépôt d’un dossier papier en mairie reste possible. Mais contrairement au dépôt en ligne, il ne permet pas de disposer d’un suivi en temps réel de l’état d’avancement de l’instruction de votre dossier.

Une fois votre dossier validé, arrive l’étape tant attendue de la réalisation !

La durée de validité d’un permis de construire est de 3 ans. Ce délai peut être prorogé 2 fois pour une durée d’1 an.

Pour vous permettre de réaliser les travaux dans les meilleures conditions, voici quelques règles à suivre :

Affichage légale : Dès qu’une autorisation d’urbanisme ou une décision de non-opposition vous est accordée, vous avez l’obligation d’afficher cette autorisation sur votre terrain. Cet affichage doit être visible depuis la rue pendant deux mois consécutifs minimum et doit être maintenu pendant toute la durée des travaux.
Pour permettre à vous et/ou aux différents corps de métier d’intervenir (benne, camion, échafaudage, etc.), il est nécessaire d’effectuer une demande de permission ou d’autorisation de voirie, de permis de stationnement, ou d’autorisation d’entreprendre des travaux et de la renvoyer, une fois complétée, à : espaces-publics@mairie-begles.fr
Respecter les horaires, à savoir les jours ouvrables : Correspond à tous les jours de la semaine, à l’exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l’entreprise de 8h00 à 20h00 (ou de 7h30 à 19h30). Des dérogations par arrêté préfectoral ou municipal peuvent cependant être délivrées concernant les horaires des travaux, mais aussi les plages horaires d’utilisation de certains engins particulièrement bruyants.
Prévenir vos voisins : plus qu’un geste de courtoisie, c’est aussi une manière de se protéger contre une plainte éventuelle. Pour informer vos voisins, le meilleur moyen est de leur adresser un courrier. Votre lettre devra contenir des informations essentielles telles que le type de travaux et leur durée.

Bon à savoir

Le délai d’instruction est de 1 mois pour les déclarations préalables. Le délai de droit commun d’un permis de construire est de 2 mois pour les maisons individuelles, et de 3 mois pour tout autre permis (collectifs, entreprises…). Ces différents délais peuvent être plus long, si le projet se situe dans le périmètre des Bâtiments de France.

Dans les 15 jours qui suivent le dépôt du dossier et durant toute l’instruction, un avis de dépôt de demande de permis de construire précisant les caractéristiques essentielles de votre projet est affiché en mairie.

La durée de validité d’un permis de construire est de 3 ans. Ce délai peut être prorogé 2 fois pour une durée d’1 an.

Il vous est possible de consulter un dossier de permis de construire, sauf pendant sa période d’instruction, car à ce stade, il ne constitue qu’un document préparatoire, non communicable et non consultable :

Pour les dossiers déposés avant le 1^er janvier 2022, la consultation s’effectue en mairie sur rendez-vous,
Pour les dossiers déposés après le 1^er janvier 2022, la consultation s’effectue en ligne via le guichet unique

Permanences en mairie

Vous avez des questions, votre projet nécessite un accompagnement spécifique, vous pouvez prendre rendez-vous en mairie avec un·e instructeur·trice.

La prise de rendez-vous se fait uniquement par téléphone au 05 56 49 88 37

Impôt sur le revenu – Plus-value immobilière

Vous avez vendu un bien immobilier plus cher que vous ne l’aviez acheté ? Dans ce cas, vous avez réalisé une plus-value. Elle est imposable sauf si vous avez vendu votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d’une exonération ou d’un abattement sur les impôts à payer selon les caractéristiques du bien ou votre situation personnelle. Nous vous présentons les informations à connaître.

Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :

Prix de vente du bien
Prix d’acquisition du bien

Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n’avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value.

Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.

Exemple

Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 € .

Si vous le revendez au prix de 120 000 € , vous réalisez une plus-value de 20 000 € ( 120 000 € – 100 000 € ).

Si vous revendez le logement au prix de 90 000 € , vous réalisez une moins-value de 10 000 € ( 90 0000 € – 100 000 € ).

Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :

Impôt sur le revenu
Prélèvements sociaux

Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé.

Vous êtes concerné dans les cas suivants :

Vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)
Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes , usufruit, nue-propriété par exemple)
Vente de bien ou droits par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI)
Échange de biens, partage ou apport en société

Vous êtes concerné par l’imposition de la plus-value que votre résidence fiscale soit située en France ou à l’étranger.

À noter

Des règles particulières s’appliquent pour les non-résidents .

Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.).

Il s’agit de votre habitation habituelle et effective, c’est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l’année.

Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente.

En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l’un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu’à sa mise en vente.

Les principales exonérations d’impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :

Caractéristiques du bien cédé
Situation du vendeur
Situation de l’acquéreur

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Exonérations liées au bien cédé

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d’un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :

Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Dans tous les cas, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.

À noter

la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :

Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
Vente d’un droit de surélévation jusqu’au 31 décembre 2024
Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement

Exonérations liées au vendeur

Vous pouvez bénéficier d’une exonération si vous êtes dans l’une des situations suivantes :

Vous êtes concerné si vous ou votre conjoint touchez une pension de retraite ou de réversion.

Vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas 12 455 € pour la 1^re part de quotient familial (+ 3 326 par demi-part supplémentaire) en 2022 pour une cession en 2024.

À noter

Les montants sont différents dans les Dom .

Vous ne devez pas être soumis à l’ IFI (pour l’avant-dernière année précédant la vente).

Vous êtes concerné si vous ou votre conjoint avez une carte mobilité inclusion invalidité.

Vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas 12 456 € pour la 1^re part de quotient familial (+ 3 327 € par demi-part supplémentaire) en 2022 pour une cession en 2024.

À noter

Les montants sont différents dans les Dom .

Vous ne devez pas être soumis à l’ IFI (pour l’avant-dernière année précédant la vente).

Vous êtes concerné si vous résidez dans un établissement d’accueil pour personnes âgées ( Ehpad par exemple).

Vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de vente de votre ancienne résidence principale.

Votre revenu ne doit pas dépasser 29 230 € pour la 1^re part de quotient familial (+ 6 829 € pour la 1^re demi-part supplémentaire et 5 376 € pour les demi-parts suivantes) en 2022 pour une cession en 2024.

Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l’établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint.

À noter

Les montants sont différents dans les Dom .

Vous ne devez pas être soumis à l’ IFI (pour l’avant-dernière année précédant la vente).

Vous êtes concerné si vous résidez dans un établissement d’accueil pour personnes handicapées (foyer de vie ou maison d’accueil spécialisée, par exemple).

Vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de cession de votre ancienne résidence principale.

Vous ne devez pas être soumis à l’ IFI (pour l’avant-dernière année précédant la vente).

La plus-value que vous réalisez est imposable dans les mêmes conditions que pour un résident français.

Si vous n’êtes pas ressortissant d’un Etat membre de l’ UE ou de l’EEE, des dispositions particulières peuvent être prévues par convention internationale .

Toutefois, vous êtes exonéré si la plus-value est réalisée lors de la vente de votre résidence principale.

Vous devez remplir les 2 conditions suivantes :

La vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France
Le logement n’a pas été mis à la disposition d’un tiers entre le transfert de domicile et la vente

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d’une autre résidence et dans la limite d’une plus-value de 150 000 € , si vous remplissez les conditions suivantes :

Vous êtes ressortissant d’un pays de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen ayant conclu une convention avec la France
Vous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans

La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10^e année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France.

Toutefois, aucun délai n’est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1^er janvier de l’année précédant celle de la vente.

Cet avantage est accordé dans la limite d’une résidence par contribuable.

Exonérations liées à l’acheteur

Vous êtes exonéré dans les cas suivants :

Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu’au 31 décembre 2025)
Bien vendu à un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu’au 31 décembre 2025)
Bien exproprié à condition d’utiliser l’intégralité de l’indemnité pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, s’il utilise l’intégralité du prix de cession pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois

À noter

Dans les zones tendues (A bis, A et B1), l’exonération est aussi accordée, sous conditions, si le bien est vendu pour être affecté au logement intermédiaire . Pour connaître la zone du bien concerné :

Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

Vous devez calculer la différence entre les montants suivants :

Prix de vente du bien
Prix d’acquisition du bien

Vous obtenez la plus-value (brute) si vous réalisez un gain.

Si vous réalisez une moins-value, c’est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d’une plus-value réalisée lors de la vente d’un autre bien uniquement de façon exceptionnelle.

Par exemple : vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives.

Prix de vente

Le prix de vente est le prix indiqué dans l’acte de vente.

Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).

Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d’éviction versée par l’acheteur au locataire en place).

Prix d’acquisition

Les règles diffèrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :

Si vous avez acheté le bien, le prix d’acquisition est indiqué dans l’acte de vente.

Ce prix peut être augmenté, sur justificatifs, des frais suivants :

Charges et indemnités versées au vendeur à l’achat (pour leur montant réel)
Frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat
Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) sous conditions pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d’achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans
Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d’aménagement pour lotissement par exemple)

Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession.

Abattement pour durée de détention

La plus-value est diminuée d’un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.

L’assiette est différente pour le calcul de l’impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.

Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier
Durée de détention	Taux d’abattement par année de détention
Durée de détention	Assiette pour l’impôt sur le revenu	Assiette pour les prélèvements sociaux
Jusqu’à 5 années	0 %	0 %
De la 6^e à la 21^e année	6 %	1,65 %
22^e année révolue	4 %	1,6 %
Au-delà de la 22^e année	Exonération	9 %
Au-delà de la 30^e année	Exonération	Exonération

Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 € .

Vous bénéficiez d’un abattement sur l’impôt de 6 % par an de la 6^e à la 10^e année, soit 30 % ( 6 % x 5 ).

Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 % , soit 3 000 € . Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € ( 10 000 € – 3 000 € ).
Vous bénéficiez d’un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6^e à la 10^e année, soit 8,25 % ( 1,65 % x 5 ) .

Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 % , soit 825 € . Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € ( 10 000 € – 825 € ).

Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 € .

Votre plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu.

Vous bénéficiez d’un abattement sur les prélèvements sociaux de :

1,65 % par an de la 6^e à la 21^e année, soit 26,4 % ( 1,65 % x 16 )
1,6 % pour la 22^e année
9 % de la 23^e à la 25^e année, soit 27 % ( 9 % x 3 )

Soit un abattement total de 55 % ( 26,4 % + 1,6 % + 27 % ).

Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 55 % , soit 5 500 € .

Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € ( 10 000 € – 5 500 € ).

Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 30 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 € .

Votre plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu.

Elle est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Abattements exceptionnels

Un abattement exceptionnel de 70 % s’applique, sous conditions, dans les zones couvertes par une grande opération d’urbanisme, ou par une opération de revitalisation du territoire, ou d’intérêt national.

L’acquéreur s’engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, sous certaines conditions.

La promesse de vente doit être signée entre le 1^er janvier 2024 et le 31 décembre 2025.

L’abattement est applicable pour déterminer l’assiette de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Cet abattement s’applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux (ou intermédiaires) représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

L’abattement ne s’applique pas si vous vendez le bien à l’une des personnes suivantes :

Époux
Partenaire pacsé
Concubin
Ascendant (ou celui de votre conjoint)
Descendant (ou celui de votre conjoint)

L’abattement ne s’applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) êtes un associé ou le devenez à l’occasion de la vente.

À savoir

les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d’acquisition.

Un abattement exceptionnel de 60 % s’applique en zones A, A bis ou B1.

L’acquéreur doit s’engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, sous certaines conditions.

La promesse de vente doit être signée entre le 1^er janvier 2024 et le 31 décembre 2025.

Pour savoir si le logement est situé en zone A, A bis ou B, vous pouvez utiliser le téléservice suivant :

L’abattement est applicable pour déterminer l’assiette de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Cet abattement s’applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

L’abattement ne s’applique pas si vous vendez le bien à l’une des personnes suivantes :

Époux
Partenaire pacsé
Concubin
Ascendant (ou celui de votre conjoint)
Descendant (ou celui de votre conjoint)

L’abattement ne s’applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) est un associé ou le devient à l’occasion de la vente.

À savoir

les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d’acquisition.

Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

Sur votre plus-value, vous devez payer un impôt forfaitaire et des prélèvements sociaux.

Vous pouvez estimer le montant à payer avec le simulateur suivant :

Estimer le montant des impôts à payer sur une plus-value immobilière

Impôt sur le revenu

La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % .

Exemple

Pour une plus-value imposable de 20 000 € , l’impôt sur le revenu est de 3 800 € ( 20 000 € x 19 % ).

Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 € .

Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d’en établir le montant (en pratique, il est calculé par le notaire).

La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.

À savoir

vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobilières sur le dépliant d’information de l’administration fiscale et sur le site impots.gouv.fr .

Prélèvements sociaux

Vous devez payer des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % .

Exemple

Pour une plus-value imposable de 20 000 € , les prélèvements sociaux sont de 3 400 € ( 20 000 € x 17,2 % ).

Avec l’impôt sur le revenu, le prélèvement total sera donc de 7 200 € (3 800 € + 3 400 € ).

À noter

Si vous êtes non-résident, une convention fiscale internationale peut fixer des règles différentes.

Formalités effectuées par le notaire

Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :

Démarches auprès de l’administration fiscale
Calcul de la plus-value imposable et du montant de l’impôt à payer
Établissement de la déclaration
Paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien

Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus

Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :

Montant de la plus-value déclarée par le notaire
Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1^re cession d’un logement autre que votre résidence principale

La déclaration 2024 des revenus de 2023 est terminée.

La déclaration 2025 des revenus de 2024 débutera en avril 2025.

La déclaration des revenus par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d’un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.

Si vous devez faire une déclaration papier

La déclaration 2024 des revenus de 2023 est terminée.

La déclaration 2025 des revenus de 2024 débutera en avril 2025.

Impôt sur le revenu : déclaration et revenus à déclarer

Toutes les questions réponses

Vendre un bien immobilier
Source : Ministère chargé des finances
Comment est imposée une plus-value immobilière réalisée par un non-résident ?
Source : Ministère chargé des finances
Site des impôts
Source : Ministère chargé des finances
Impôt sur le revenu : dépliants d’information
Source : Ministère chargé des finances
Brochure pratique 2024 – Déclaration des revenus de 2023
Source : Ministère chargé des finances
Vous vivez à l’étranger et vendez un bien immobilier situé en France
Source : Ministère chargé des finances

Pour des informations générales :
Service d’information des impôts
Par téléphone :

0809 401 401

Du lundi au vendredi de 8h30 à 19h, hors jours fériés.

Service gratuit + prix appel

Notaire

Pour joindre le service local gestionnaire de votre dossier :
Service en charge des impôts (trésorerie, service des impôts…)

Pour obtenir des informations personnalisées :
Agence départementale pour l’information sur le logement (Adil)

Estimer le montant des impôts à payer sur une plus-value immobilière
Simulateur
Impôts : accéder à votre espace Particulier
Téléservice
Simulateur de calcul pour 2024 : impôt sur les revenus de 2023
Simulateur
Déclaration 2024 en ligne des revenus de 2023 (espace Particulier)
Téléservice
Déclaration 2024 complémentaire des revenus 2023
Formulaire
Déclaration de plus-value – Cessions d’immeubles ou de droits immobiliers
Formulaire
Déclaration 2024 de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir
Formulaire
Déclaration 2023 de plus-value – Cessions de biens meubles ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière
Formulaire
Déclaration 2023 de plus-value d’échange de titres de sociétés à prépondérance immobilière
Formulaire
Estimer le montant d’une plus-value immobilière
Simulateur

Code général des impôts : articles 150 A bis à 150 VH
Plus-values de cession à titre onéreux des biens et droits mobiliers et immobiliers (articles 150 U à 150 VH)
Code général des impôts : articles 170 à 175 A
Indication du montant des plus-values immobilières sur la déclaration de revenus
Code général des impôts : article 200 B
Taux d’imposition des plus-values immobilières
Code général des impôts : article 1609 nonies G
Taxe sur les plus-values immobilières élevées
Code général des impôts, annexe 3 : articles 41 duovicies D à 41 duovicies I
Mentions obligatoires sur l’acte de vente en cas de demande d’exonération pour 1re cession d’un logement (article 41 duovicies-0 H), détermination du prix de cession et d’acquisition (articles 41 duovicies H et 41 duovicies I)
Code de la sécurité sociale : article L136-7
Contribution sociale sur les produits de placement (dont les plus-values immobilières : 2° du I)
Article 28 de la loi n°2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017
Abattement exceptionnel pour les zones tendues
Arrêté du 29 décembre 2017 fixant la liste des communes pour l’application de l’abattement prévu à l’article 28 de la loi de finances rectificative pour 2017
Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI relatif aux plus-values immobilières
Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI-20-10 relatif à la détermination de la plus-value immobilière brute
Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI-20-20 relatif à la détermination de la plus-value immobilière imposable
Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-TPVIE relatif à la taxe sur les plus-values immobilières élevées
Bofip-Impôts n° BOI-RFPI-PVI6-10-40 relatif aux exonérations de plus-values immobilières

Impôt sur le revenu – Plus-value immobilière

Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :

Prix de vente du bien
Prix d’acquisition du bien

Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n’avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value.

Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.

Exemple

Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 € .

Si vous le revendez au prix de 120 000 € , vous réalisez une plus-value de 20 000 € ( 120 000 € – 100 000 € ).

Si vous revendez le logement au prix de 90 000 € , vous réalisez une moins-value de 10 000 € ( 90 0000 € – 100 000 € ).

Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :

Impôt sur le revenu
Prélèvements sociaux

Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé.

Vous êtes concerné dans les cas suivants :

Vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)
Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes , usufruit, nue-propriété par exemple)
Vente de bien ou droits par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI)
Échange de biens, partage ou apport en société

Vous êtes concerné par l’imposition de la plus-value que votre résidence fiscale soit située en France ou à l’étranger.

À noter

Des règles particulières s’appliquent pour les non-résidents .

Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.).

Il s’agit de votre habitation habituelle et effective, c’est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l’année.

Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente.

En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l’un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu’à sa mise en vente.

Les principales exonérations d’impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :

Caractéristiques du bien cédé
Situation du vendeur
Situation de l’acquéreur

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Exonérations liées au bien cédé

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d’un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :

Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Dans tous les cas, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.

À noter

la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :

Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
Vente d’un droit de surélévation jusqu’au 31 décembre 2024
Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement

Exonérations liées au vendeur

Vous pouvez bénéficier d’une exonération si vous êtes dans l’une des situations suivantes :

Vous êtes concerné si vous ou votre conjoint touchez une pension de retraite ou de réversion.

Vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas 12 455 € pour la 1^re part de quotient familial (+ 3 326 par demi-part supplémentaire) en 2022 pour une cession en 2024.

À noter

Les montants sont différents dans les Dom .

Vous ne devez pas être soumis à l’ IFI (pour l’avant-dernière année précédant la vente).

Vous êtes concerné si vous ou votre conjoint avez une carte mobilité inclusion invalidité.

Vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas 12 456 € pour la 1^re part de quotient familial (+ 3 327 € par demi-part supplémentaire) en 2022 pour une cession en 2024.

À noter

Les montants sont différents dans les Dom .

Vous ne devez pas être soumis à l’ IFI (pour l’avant-dernière année précédant la vente).

Vous êtes concerné si vous résidez dans un établissement d’accueil pour personnes âgées ( Ehpad par exemple).

Vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de vente de votre ancienne résidence principale.

À noter

Les montants sont différents dans les Dom .

Vous ne devez pas être soumis à l’ IFI (pour l’avant-dernière année précédant la vente).

Vous êtes concerné si vous résidez dans un établissement d’accueil pour personnes handicapées (foyer de vie ou maison d’accueil spécialisée, par exemple).

Vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de cession de votre ancienne résidence principale.

Vous ne devez pas être soumis à l’ IFI (pour l’avant-dernière année précédant la vente).

La plus-value que vous réalisez est imposable dans les mêmes conditions que pour un résident français.

Si vous n’êtes pas ressortissant d’un Etat membre de l’ UE ou de l’EEE, des dispositions particulières peuvent être prévues par convention internationale .

Toutefois, vous êtes exonéré si la plus-value est réalisée lors de la vente de votre résidence principale.

Vous devez remplir les 2 conditions suivantes :

La vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France
Le logement n’a pas été mis à la disposition d’un tiers entre le transfert de domicile et la vente

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d’une autre résidence et dans la limite d’une plus-value de 150 000 € , si vous remplissez les conditions suivantes :

Vous êtes ressortissant d’un pays de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen ayant conclu une convention avec la France
Vous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans

La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10^e année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France.

Toutefois, aucun délai n’est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1^er janvier de l’année précédant celle de la vente.

Cet avantage est accordé dans la limite d’une résidence par contribuable.

Exonérations liées à l’acheteur

Vous êtes exonéré dans les cas suivants :

Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu’au 31 décembre 2025)
Bien vendu à un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu’au 31 décembre 2025)
Bien exproprié à condition d’utiliser l’intégralité de l’indemnité pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, s’il utilise l’intégralité du prix de cession pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois

À noter

Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

Vous devez calculer la différence entre les montants suivants :

Prix de vente du bien
Prix d’acquisition du bien

Vous obtenez la plus-value (brute) si vous réalisez un gain.

Si vous réalisez une moins-value, c’est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d’une plus-value réalisée lors de la vente d’un autre bien uniquement de façon exceptionnelle.

Par exemple : vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives.

Prix de vente

Le prix de vente est le prix indiqué dans l’acte de vente.

Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).

Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d’éviction versée par l’acheteur au locataire en place).

Prix d’acquisition

Les règles diffèrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :

Si vous avez acheté le bien, le prix d’acquisition est indiqué dans l’acte de vente.

Ce prix peut être augmenté, sur justificatifs, des frais suivants :

Charges et indemnités versées au vendeur à l’achat (pour leur montant réel)
Frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat
Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) sous conditions pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d’achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans
Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d’aménagement pour lotissement par exemple)

Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession.

Abattement pour durée de détention

La plus-value est diminuée d’un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.

L’assiette est différente pour le calcul de l’impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.

Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier
Durée de détention	Taux d’abattement par année de détention
Durée de détention	Assiette pour l’impôt sur le revenu	Assiette pour les prélèvements sociaux
Jusqu’à 5 années	0 %	0 %
De la 6^e à la 21^e année	6 %	1,65 %
22^e année révolue	4 %	1,6 %
Au-delà de la 22^e année	Exonération	9 %
Au-delà de la 30^e année	Exonération	Exonération

Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 € .

Vous bénéficiez d’un abattement sur l’impôt de 6 % par an de la 6^e à la 10^e année, soit 30 % ( 6 % x 5 ).

Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 % , soit 3 000 € . Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € ( 10 000 € – 3 000 € ).
Vous bénéficiez d’un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6^e à la 10^e année, soit 8,25 % ( 1,65 % x 5 ) .

Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 % , soit 825 € . Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € ( 10 000 € – 825 € ).

Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 € .

Votre plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu.

Vous bénéficiez d’un abattement sur les prélèvements sociaux de :

1,65 % par an de la 6^e à la 21^e année, soit 26,4 % ( 1,65 % x 16 )
1,6 % pour la 22^e année
9 % de la 23^e à la 25^e année, soit 27 % ( 9 % x 3 )

Soit un abattement total de 55 % ( 26,4 % + 1,6 % + 27 % ).

Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 55 % , soit 5 500 € .

Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € ( 10 000 € – 5 500 € ).

Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 30 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 € .

Votre plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu.

Elle est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Abattements exceptionnels

L’acquéreur s’engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, sous certaines conditions.

La promesse de vente doit être signée entre le 1^er janvier 2024 et le 31 décembre 2025.

L’abattement est applicable pour déterminer l’assiette de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Cet abattement s’applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux (ou intermédiaires) représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

L’abattement ne s’applique pas si vous vendez le bien à l’une des personnes suivantes :

Époux
Partenaire pacsé
Concubin
Ascendant (ou celui de votre conjoint)
Descendant (ou celui de votre conjoint)