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Le délai de prescription civile des tiers est de 5 ans à compter de l’achèvement des travaux. Passé ce délai, un tiers ne peut plus engager de recours civil.

Le tiers peut être un voisin, un syndicat de copropriété, l’acheteur d’une propriété voisine ou une association.

Si un tiers estime que ses intérêts sont lésés, il peut demander devant le juge judiciaire la démolition, la mise en conformité de la construction ou des dommages et intérêts.

Cela concerne les situations suivantes :

• Violation d’un droit réel (empiètement sur le terrain du tiers, violation d’une servitude conventionnelle, non respect du cahier des charges d’un lotissement)

• Trouble anormal de voisinage, tel que la privation de vue ou d’ensoleillement

• Violation d’une servitude d’urbanisme (non respect du PLU).

Pour demander la démolition de l’ouvrage devant le tribunal civil, le tiers doit d’abord avoir obtenu l’annulation de l’autorisation d’urbanisme par le tribunal administratif.

Le délai est imprescriptible pour une construction réalisée sans permis alors qu’il était nécessaire. La construction n’a pas d’existence légale administrative tant que la situation n’est pas régularisée administrativement.

Aussi, si vous envisagez d’effectuer des travaux sur votre construction édifiée sans permis de construire, vous devez demander une autorisation pour l’ensemble du bâtiment, à la fois pour régulariser l’existant et pour réaliser votre nouveau projet.

L’autorisation d’urbanisme est accordée si l’ensemble de la construction est conforme aux règles du  PLU  en vigueur.

Pour les constructions anciennes (pour lesquelles aucune action pénale ou civile n’est plus possible), l’administration peut toutefois autoriser les travaux nécessaires à la préservation de la construction, comme la consolidation d’un mur menaçant de s’effondrer.

Si votre construction n’a pas d’existence légale administrative, elle est tout de même soumise au règlement de la taxe foncière.